住宅小区是基层社会治理的基础单元，物业小案看似鸡毛蒜皮，却事关民生，反映出的矛盾焦点往往是影响社会和谐稳定的源头性、基础性问题。随着物业管理和服务引发的各类纠纷案件呈现上升趋势，宜都法院速裁团队积极探索纠纷化解的新路径，以“诉前调解”为突破口，以“速裁快审”为通道，多措并举妥善化解物业纠纷，既减轻当事人诉累，又节约司法资源，努力让矛盾纠纷吸附在当地、化解在当前。

2022年全年，宜都法院速裁团队收结“物业服务合同纠纷”案件719件，其中签订调解协议定期支付物业费27件，经调解业主主动履行、物业服务企业撤回起诉675件，调撤率达93.8%。

一、多元调解 化纠纷

搭建纠纷多元化解平台，引入外部解纷力量，打造多方力量参与的物业纠纷多元调解模式。引导当事人选择宜都市联合专业调解委员会诉前调解，经宜都法院委派，该委实质性化解物业纠纷208件。速裁团队依托多元解纷平台与不在本地居住的当事人建立庭前沟通达成调解意向后出具调解书，实现在线多元解纷，进入平台案件27件，成功化解21件。宜昌某物业公司因业主吴某常年拖欠物业服务费等费用，且吴某长期不在家中无法面对面协商，无奈之下向宜都法院申请调解。经沟通发现，吴某虽有调解意愿，但因工作原因常年在外，不便前往法院，在征得双方当事人同意后，调解员通过人民调解平台以线上调解方式，让双方当事人达成了实时沟通，最终双方达成协议。

二、灵活高效 解纠纷

建立物业合同类纠纷案件快审机制，挑选法律功底扎实、审判经验丰富的员额法官、法官助理、书记员6人组建速裁审判团队，实现 “统一受理、批量管理、限期处理”、“诉前调解+简案速裁+以案释法”的模式化解此类纠纷，速裁团队物业类案件平均审理期限不超过4.1天。

“您好，我们是宜都法院的工作人员，您居住小区物业公司到法院起诉称您户未缴纳物业费，我们来向您送达起诉状副本，应诉通知书，开庭传票等诉讼材料，请您查看后签收。”

一个个夜晚，一栋栋找、一户户敲...面对当事人好奇的质疑，速裁团队将诉讼材料送到被起诉业主的手上后便开始现场调解、释法。送达人员耐心向当事人释明人民法院送达工作的相关规定，说明应诉是每个公民的权利和义务，只有依法应诉，才能保障当事人自身的合法权益，获得了当事人的理解和认同。

三、标本兼治 除纠纷

速裁团队根据物业合同纠纷类型化特点，对物业纠纷案件中的代表性法律及管理问题，诉前约谈负责人，精准靶向施策。针对基础设施修复不及时、安保配备不足等问题，对物业公司提出整改建议，帮助细化物业服务标准化规范、引导健全物业服务费用公示制度等，避免同类纠纷大量进入诉讼程序。推动小区搭建起业主、业委会与物业公司三方沟通的立交桥，实现业主、企业、社区和司法机关的共管共治、共建共享。

（一）深挖症结 助力源头纠纷解

“8号楼室外平台护栏存在安全隐患，两年来未得到修复，已经锈迹斑斑...”

9月13日，某小区业主向法庭提出，自己反应的安全问题许久未得到妥善解决。审判团队核实当日情况后，向物业公司提出30日整改意见。10月12日，物业公司反馈已完成测量和整改方案。10月18日，物业公司反馈已垫资整改完毕。

（二）精准发力 集中释法促调解

12月9日，承办法官与书记员到枝城某社区，开展物业服务合同纠纷集中调解，现场释法。通过调查了解，因对环境卫生、安全保障、设备维修等问题不满，多次与物业公司交涉未果后，部分业主才以拒交物业费的方式表示抗议。承办法官认真倾听涉案业主意见，对相关问题进行权责划分，督促物业服务企业尽快完善经营管理，引导业主合理表达自身诉求。经过反复协商，当事人的分歧逐步缩小，物业公司也认识到自身管理存在瑕疵，并承诺改进服务水平，主动放弃违约金、律师费等诉求，业主最终同意缴纳物业费。

“小物业”牵涉“大民生”，近年来，涉及物业服务纠纷呈现复杂化、群体化趋势，物业公司的管理方式单一、服务内容“单薄”，部分业主对于自身权利与义务缺乏清晰认识，导致业主与物业公司之间矛盾频出。宜都法院以司法服务为轴心，以护航民生幸福为落脚点，对症施策，引导业主增强法律意识，正确行使权利、履行义务；助力企业以问题为导向，加强行业自律，提升物业服务质量，多方协力，共同为缔造人民群众的美好生活而努力。